win007 万科、华润的城市更新“爆改术” 6个案例总结“套路” 城市

◎改造后空之间的开放感大大增强，相应的租赁面积也大大减少。图片来源:璧山
转型后:前者重在引流，后者重在打磨商品力
安百里TX淮海青年中心，旧改背后最大的操盘手是战英董事长兼CEO司徒文聪。
对于解决“人流、萧条”的痛点，司徒文聪认为，这个项目的关键是在城市更新中做文化重建。
于是，一个面向Z时代、聚焦时尚潮流文化的策展型商场应运而生。商场分为三个展览空房间:公共空房间、商业零售空房间和主题空房间，引入了众多热门“首店”和潮流“首展”。
据介绍，首批引入的门店包括innersection的首个线下体验店、韩国高音人在中国的首个门店、snow 51供电的SOLO X在中国的首个概念店、麻吉Machi在上海的首个门店。

◎牛年永庆坊以“拥抱骑楼”为主题。文化IP吸引路人。来源:视觉中国
成都梦竹湾城市更新采用EPC+O模式，即“规划、规划、设计、建设、运营”一体化。
据介绍，该项目由成都市成华区人民政府和成华区梦竹湾街道办事处牵头。万科、设计单位、施工单位组成投标联合体，通过投标方式，对梦竹湾项目的设计、施工、运营进行一般承包。
项目建成后，万科通过特许模式取得一定年限的运营经营权。
在这种模式下，房企作为社会资本方负责重建和运营，而政府方持有资产并通过税收与企业分享收益获得资本投资回报，有助于为经营者厘清一些复杂的产权问题。

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◎成都梦竹湾几何书店图片来源:视觉中国
转型模式:有机更新、阶段性发展
如今城市更新中“大拆大建”的方式难以为继，改造模式进入“有机更新”阶段。
有机更新模式要求保持原有建筑基本不变，通过少量拆除建设达到“提质增效”的目的，多用于街区、工厂的商业改造。
在广州永清广场，万科采取了“修旧如旧”的方式，在保留原有风貌的基础上，对原有的恶劣环境进行了现代化改造:重新铺路，将交织在屋檐下的电缆全部掩埋，保持原有建筑轮廓不变，更新、保护、整理建筑立面等等。
一方面，卫生、排水、照明、消防、通讯等社区设施得到改善，另一方面，大部分历史文化记忆得以保存。

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◎广州永庆坊历史文化街区图片来源:视觉中国
同样，这一技术也在成都梦竹湾城市更新项目中得到了应用。结合项目原有的“工业记忆”、“城市乡愁”等特色，万科对锦江绿道和滨水空及特色街区进行同步规划，将原有机动车道改为慢行空房间，高品质融入滨江街区。
同时考虑当地居民的需求，将滨河附近的道路建成慢行观景道路，合理规划绕行路线，解决停车难的问题。
但由于这种模式开发周期长，企业方利润率低，对中标方资金承受能力要求高，往往采用分阶段开发的方式。
如广州永庆坊于2016年10月完成一期改造，2018年8月开始二期建设。后者预计今年年底完成；经过近三年的整治，无锡运河外滩一期于2014年11月正式开放，二期于2020年1月建成开放。