租金贷款是业内公开的秘密。租户签约时，金融机构会为租户提前向平台支付年租金，租户按月偿还贷款。长租公寓可以赚取资金的时间差，加速资金的回流，进一步扩大规模。但一旦此类企业未能及时向房东支付租金，房东收回房屋，租客提前收回租金，租客与金融公司的借贷关系就成了大麻烦。
因为如果贷款协议无法解除，租客就得继续按期还款，否则影响征信。这个麻烦，青客公寓的租客们可能体会更为深切。
青客公寓的舆论爆发比蛋壳晚，但问题似乎更严重。有媒体甚至称之为“地雷爆炸危机”。全国各地的房东和房客都在抱怨。微信和QQ大多是500人维权。据《财经》报道，4月14日下午，在上海嘉定青客接待点，40多名拖欠租金的房东正在现场维权。此外，全国各地无法退还押金的租客，正准备到青客的办公室集体维权。①
大家反应的情况基本一致：青客存在拖欠房东租金、水电费，拒绝租客退房、撤销租金贷，以疫情为借口要求房东减免租金，却未对租客减免等问题。
王海说，他收到房东的通知，说要换家里的锁。他租的房子本该在八月份交房，但现在他需要另找地方住。他申请了租金贷款。根据合同上的日期，贷款将偿还到明年1月。“我去年签的时候，房管说合同一年后转让给清科，这是在合同到期前发生的。”。
青客目前给的答复是允许换租，但无法办理退租。此前，其品牌部负责人接受媒体采访时称，青客有部分房源在疫情之前就出现资金倒挂情况，有租户违约退租，或者未退房但没有正常支付租金，导致成本增加，款又收不回来。②
在《中国经营报》发表的文章中，另一位负责人表示，部分房屋将转让给中国建设银行荣剑家园，该银行在每个城市拥有不同的股份。届时，房东与青客公寓的合作关系将由房东与建信转移，青客只负责经营相关房屋。③
对长租公寓来讲，年底都是通常意义的租赁淡季，加上要支付装修费用、银行贷款结算等，现金流本就极为紧张。而今年年后的疫情，让原本应升温的租赁需求处于低谷，长租公寓年前“囤”的房屋无法释放，房屋空置率急遽升高。
在此之前，长租公寓普遍采用以盈利为代价获取用户、扩大规模的不健康商业运营模式，使得目前的资金和运营压力倍增。
叁
在财务报告中，两家公司都有“三高”的特点:高亏损、高负债率、高租贷比。
青客公寓已连续三年亏损，2017-2019财年累计净亏损达12.42亿元，经营活动产生的现金流净额也一直为负。其2019财年总资产17.997亿元，总负债26.106亿元，资产负债率从2017年的137.17%攀升至145.02%。
截至2019年9月30日，清科与11家金融机构合作，65.4%的租金由租金贷款支付，未偿还本金7.567亿元。然而，将近一半的租户在预付款涵盖的租赁期内终止了合同。这意味着清科面临着还清剩余贷款的压力。
相比青客，单从数据上，蛋壳公寓也并没好看太多。蛋壳同样是连续三年亏损，仅2019年，净亏损就达34.37亿元，同比增150.9%。其招股书显示，截至2019年9月30日，公司总资产76.74亿元，总负债76.61亿元，资产负债率99.8%。
要知道，蛋壳比清科晚成立三年。从2015年底到2019年9月，蛋壳管理的房屋数量从2400多套增加到40多万套，远超青客公寓。金钱是疯狂扩张背后的直接驱动力。
两家公司的主要资金来源也大体相同：股权融资和租金贷。2017与2018年，蛋壳通过租金贷获取的租金预付款，能占蛋壳租金收入的90%和88%。2019年前9个月，该数字为80%。
这不符合相关监管要求。根据2019年12月13日起施行的《关于整顿和规范住房租赁市场秩序的意见》，租赁贷款额度不得超过住房租赁企业租金收入的30%。
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